【江蘇】江蘇省物業服務收費管理辦法
發(fā)布時(shí)間：2020-07-08 11:35:57返回列表
省物價局 省住房和城鄉建設廳關于印發(fā)《江蘇省物業服務收費管理辦法》的通知
各市、縣物價局、建設局（委）、房産局:
爲促進(jìn)我省物業服務行業健康有序發(fā)展，規範物業服務收費行爲，維護業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國(guó)價格法》、《江蘇省物業管理條例》等規定，結合我省實際，在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，對(duì)《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服〔2010〕12号）進(jìn)行了修改、補充和完善，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
江蘇省物價局 江蘇省住房和城鄉建設廳
2013年10月28日
江蘇省物業服務收費管理辦法
第一章 總 則
第一條 爲規範物業服務收費行爲，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國(guó)價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法适用于我省行政區域内物業服務收費行爲。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指業主通過(guò)選聘物業服務企業或者業主自行對(duì)物業管理區域内的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向(xiàng)業主或物業使用人所收取的費用。
物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向(xiàng)業主或物業使用人收取的費用。
第四條 政府提倡建設單位、業主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場競争機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵物業服務企業開(kāi)展正當的價格競争，促進(jìn)物業服務收費通過(guò)市場競争機制形成(chéng)。
第五條 省價格主管部門會(huì)同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費管理辦法和有關政策規定，指導全省物業服務收費的管理工作。
省轄市、縣（市、區）價格主管部門會(huì)同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域内的物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開(kāi)、服務質量和價格相符的原則确定，分别實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。
業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu),普通住宅物業公共服務收費标準由業主大會(huì)或者業主大會(huì)授權的業主委員會(huì)決定，通過(guò)物業服務合同約定執行。
業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費标準，由業主共同決定，約定執行。
滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體收費标準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費标準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
改變用途用于經(jīng)營的住宅，其物業公共服務收費标準由業主共同決定，合同約定執行。
第二章 物業公共服務收費管理
第七條 價格主管部門應當會(huì)同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成(chéng)本、最低工資标準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業服務等級标準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向(xiàng)社會(huì)公布。
價格主管部門應當會(huì)同物業管理行政主管部門每三年内對(duì)物業服務等級标準以及相應的基準價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果适時(shí)調整。
已對(duì)應物業服務标準分類分項分級收費管理的，應當依據本條規定制定、評估基準價及浮動幅度，并向(xiàng)社會(huì)公布。
第八條 在業主、業主大會(huì)選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價範圍内，通過(guò)公開(kāi)招投标或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務内容、服務标準以及收費标準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的内容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。前期物業服務合同由物業服務企業向(xiàng)當地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。
業主大會(huì)、業主代表大會(huì)或物業管理委員會(huì)（以下統稱業主大會(huì)）成(chéng)立前，普通住宅物業公共服務收費标準因服務成(chéng)本變化需要調整，或政府指導價标準調整的，物業服務企業應在街道(dào)辦事(shì)處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開(kāi)真實、完整、有效的物業服務成(chéng)本信息，向(xiàng)業主征詢意見，經(jīng)專有部分面(miàn)積占建築物總面(miàn)積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成(chéng)業主共同決定，在政府指導價範圍内實施調整并約定執行。
第九條 物業公共服務收費可以采取包幹制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。
包幹制是指由業主向(xiàng)物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用于物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 物業管理區域内物業公共服務費用一般由下列因素構成(chéng)：
（一）管理服務人員工資、社會(huì)保險和按規定提取的工會(huì)經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；
（三）清潔衛生費用；
（四）綠化養護費用；
（五）秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資産折舊；
（八）物業共用場地、共用設施設備及公衆責任保險費用；
（九）管理費分攤；
（十）經(jīng)業主大會(huì)同意的其它費用；
（十一）法定稅費以及合理利潤。
物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重複計入物業服務支出或物業服務成(chéng)本。
第十一條 住宅小區内共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過(guò)程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的标準執行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
物業管理區域内共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道(dào)照明、路燈、道(dào)路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。
非經(jīng)營性車場車庫是指物業管理區域内爲業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建築面(miàn)積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建築面(miàn)積計算。未計入産權面(miàn)積的附屬房屋面(miàn)積不作爲計費面(miàn)積。
第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起(qǐ)按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。
物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。
因業主原因未及時(shí)辦理入住手續、業主辦理入住手續後(hòu)未入住或未使用的物業，在一定時(shí)期内，其物業公共服務費按不低于合同約定标準的百分之七十交納，減免期限和具體标準由各省轄市價格主管部門确定。業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu)，由業主大會(huì)與物業服務企業約定。
第三章 汽車停放收費管理
第十四條 汽車停放費和租金實行政府指導價，由省轄市、縣（市、區）價格主管部門會(huì)同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，制定、公布本地區執行的基準價與浮動幅度，并适時(shí)調整。
汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能(néng)耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。
租金是車位所有權人或管理者將(jiāng)車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十五條 占用業主共有的道(dào)路或者其他場地停放汽車的，業主大會(huì)成(chéng)立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu)，應當根據業主大會(huì)或者業主大會(huì)授權的業主委員會(huì)決定汽車能(néng)否停放。
汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取；租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分别核算。
第十六條 物業管理區域内業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區别車位、車庫的專有權益、管理服務成(chéng)本等因素收取汽車停放費和租金。
同一車輛停放區域内的汽車停放收費标準應保持一緻，地下與地面(miàn)的汽車停放費标準應當保持合理比價。
第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣（市、區）價格主管部門會(huì)同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費标準由建設單位在規定的基準價與浮動幅度範圍内與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關規定執行。
第十八條 物業管理區域内依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費标準在規定的基準價與浮動幅度範圍内确定。
人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會(huì)同省物業管理、民防等行政主管部門另行制定。
第十九條 對(duì)進(jìn)入住宅物業管理區域内進(jìn)行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及爲業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時(shí)停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
除前款規定以外，根據合同約定允許其他外來車輛進(jìn)入住宅物業管理區域臨時(shí)停車的，在約定時(shí)限内免交汽車停放費。
第四章 其他服務收費管理
第二十條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。
特約服務費收費标準由雙方根據服務内容、服務質量協商确定。
第二十一條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時(shí)，向(xiàng)委托人收取的費用。
代辦服務費收費标準由合同雙方根據服務内容、服務質量協商确定。
第二十二條 物業管理區域内，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經(jīng)營單位應當向(xiàng)最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經(jīng)營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向(xiàng)委托單位收取代辦手續費，但不得向(xiàng)業主收取手續費等額外費用。
第二十三條 代收代交費用，是指物業管理區域内，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向(xiàng)業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成(chéng)本的不得重複收取。分攤辦法應當通過(guò)物業服務合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明确的，按業主專有部分占建築物總面(miàn)積的比例分攤。
第二十四條 新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當爲業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu)，實行出入證管理的，由業主大會(huì)與物業服務企業協商約定。業主另有需求申請辦理的，可以适當收取工本費。
第五章 行爲規範管理
第二十五條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費标準應當質價相符。
第二十六條 物業服務收費實行明碼标價，物業服務企業應當在物業管理區域内顯著位置公示物業服務企業名稱、服務内容、服務等級、服務标準、服務項目、服務質量、計費方式、收費标準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向(xiàng)業主或物業使用人收取任何未予标明的費用。
物業服務企業應當將(jiāng)汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業服務合同的約定，定期在物業管理區域内顯著位置分别公示物業服務費用、汽車停放費和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向(xiàng)業主大會(huì)報告，接受全體業主、街道(dào)辦事(shì)處（鄉鎮人民政府）的監督。
第二十七條 物業服務企業應當完善内部财務管理制度，強化成(chéng)本和收支管理。同一物業服務企業同時(shí)服務于多個物業管理區域的，服務成(chéng)本和收支應按物業管理項目分别核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。
實行包幹制收費方式的，物業服務企業應當對(duì)實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布财務收支狀況，接受監督。
實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對(duì)物業服務各項資金的收支建立台賬，應當定期向(xiàng)業主大會(huì)或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會(huì)的核查。
第二十八條 業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會(huì)、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，向(xiàng)人民法院起(qǐ)訴。
物業所有權發(fā)生轉移時(shí)，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。
第二十九條 物業服務收費應當體現自願委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或隻收費不服務。物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第六章 監督管理
第三十條 價格主管部門應當對(duì)政府指導價管理的物業服務收費實行成(chéng)本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業管理行政主管部門應當及時(shí)制定或完善普通住宅物業公共服務标準，加強對(duì)物業服務企業服務行爲的監管。
物業管理行政主管部門應當會(huì)同價格主管部門，加強對(duì)招投标價格行爲及履行合同的監督和管理。
第三十一條 價格主管部門、物業管理行政主管部門應當加強對(duì)物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行爲之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國(guó)價格法》、《價格違法行爲行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費标準的；
（二）不按照規定提供服務而收取費用的；
（三）采取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費标準的；
（四）強制或者變相強制服務并收費的；
（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經(jīng)營單位委托，代收有關費用時(shí)向(xiàng)業主收取手續費等額外費用的；
（六）不按規定實行明碼标價的；
（七）未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經(jīng)營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；
（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行爲。
第三十二條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國(guó)價格法》、《江蘇省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第七章 附 則
第三十三條 各地應依據本辦法結合當地實際制定具體實施辦法，并報上一級價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。
第三十四條 其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法由江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳在各自職權範圍内負責解釋。
第三十六條 本辦法自2014年1月1日起(qǐ)施行，有效期5年。江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳2010年印發(fā)的《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服〔2010〕12号）同時(shí)廢止。
【資料來源】 http://www.jiangsu.gov.cn/jsgov/qt/wjj/201311/t20131108_407290.html