中華人民共和國(guó)城市房地産管理法
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(1994年7月5日 第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第二十九号公布 根據2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關于修改<中華人民共和國(guó)城市房地産管理法>的決定》第一次修正 根據2009年8月27日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務委員會(huì)第十次會(huì)議《關于修改部分法律的決定》第二次修正)
【目錄】
第一章 總則
第二章 房地産開(kāi)發(fā)用地
第一節 土地使用權出讓
第二節 土地使用權劃撥
第三章 房地産開(kāi)發(fā)
第四章 房地産交易
第一節 一般規定
第二節 房地産轉讓
第三節 房地産抵押
第四節 房屋租賃
第五節 中介服務機構
第五章 房地産權屬登記管理
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 爲了加強對(duì)城市房地産的管理，維護房地産市場秩序，保障房地産權利人的合法權益，促進(jìn)房地産業的健康發(fā)展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國(guó)城市規劃區國(guó)有土地（以下簡稱國(guó)有土地）範圍内取得房地産開(kāi)發(fā)用地的土地使用權，從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)、房地産交易，實施房地産管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地産開(kāi)發(fā)，是指在依據本法取得國(guó)有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行爲。
本法所稱房地産交易，包括房地産轉讓、房地産抵押和房屋租賃。
第三條 國(guó)家依法實行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規定的範圍内劃撥國(guó)有土地使用權的除外。
第四條 國(guó)家根據社會(huì)、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地産權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地産權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條 爲了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被(bèi)征收人的合法權益；征收個人住宅的，還(hái)應當保障被(bèi)征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務院規定。
第七條 國(guó)務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地産工作。
縣級以上地方人民政府房産管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府确定。
第二章 房地産開(kāi)發(fā)用地
第一節 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓，是指國(guó)家將(jiāng)國(guó)有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向(xiàng)國(guó)家支付土地使用權出讓金的行爲。
第九條 城市規劃區内的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉爲國(guó)有土地後(hòu)，該幅國(guó)有土地的使用權方可有償出讓。
第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地産開(kāi)發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指标拟訂年度出讓土地使用權總面(miàn)積方案，按照國(guó)務院規定，報國(guó)務院或者省級人民政府批準。
第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規劃、建設、房産管理部門共同拟定方案，按照國(guó)務院規定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準後(hòu)，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十三條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招标或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招标方式；沒(méi)有條件，不能(néng)采取拍賣、招标方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國(guó)家規定所确定的最低價。
第十四條 土地使用權出讓最高年限由國(guó)務院規定。
第十五條 土地使用權出讓，應當簽訂書面(miàn)出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還(hái)土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳财政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務院規定。
第二十條 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開(kāi)發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條 土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國(guó)家無償收回。
第二節 土地使用權劃撥
第二十三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後(hòu)將(jiāng)該幅土地交付其使用，或者將(jiāng)土地使用權無償交付給土地使用者使用的行爲。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒(méi)有使用期限的限制。
第二十四條 下列建設用地的土地使用權，确屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:
（一）國(guó)家機關用地和軍事(shì)用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事(shì)業用地；
（三）國(guó)家重點扶持的能(néng)源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章 房地産開(kāi)發(fā)
第二十五條 房地産開(kāi)發(fā)必須嚴格執行城市規劃，按照經(jīng)濟效益、社會(huì)效益、環境效益相統一的原則，實行全面(miàn)規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地産開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開(kāi)發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行爲或者動工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成(chéng)動工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
第二十七條 房地産開(kāi)發(fā)項目的設計、施工，必須符合國(guó)家的有關标準和規範。
房地産開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格後(hòu)，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營房地産。
第二十九條 國(guó)家采取稅收等方面(miàn)的優惠措施鼓勵和扶持房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)發(fā)建設居民住宅。
第三十條 房地産開(kāi)發(fā)企業是以營利爲目的，從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)和經(jīng)營的企業。設立房地産開(kāi)發(fā)企業，應當具備下列條件:
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經(jīng)營場所；
（三）有符合國(guó)務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地産開(kāi)發(fā)企業，應當向(xiàng)工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業執照；對(duì)不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營的，還(hái)應當執行公司法的有關規定。
房地産開(kāi)發(fā)企業在領取營業執照後(hòu)的一個月内，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十一條 房地産開(kāi)發(fā)企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國(guó)家有關規定。
房地産開(kāi)發(fā)企業分期開(kāi)發(fā)房地産的，分期投資額應當與項目規模相适應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章 房地産交易
第一節 一般規定
第三十二條 房地産轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。
第三十三條 基準地價、标定地價和各類房屋的重置價格應當定期确定并公布。具體辦法由國(guó)務院規定。
第三十四條 國(guó)家實行房地産價格評估制度。
房地産價格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規定的技術标準和評估程序，以基準地價、标定地價和各類房屋的重置價格爲基礎，參照當地的市場價格進(jìn)行評估。
第三十五條 國(guó)家實行房地産成(chéng)交價格申報制度。
房地産權利人轉讓房地産，應當向(xiàng)縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成(chéng)交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條 房地産轉讓、抵押，當事(shì)人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節 房地産轉讓
第三十七條 房地産轉讓，是指房地産權利人通過(guò)買賣、贈與或者其他合法方式將(jiāng)其房地産轉移給他人的行爲。
第三十八條 下列房地産，不得轉讓:
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地産，未經(jīng)其他共有人書面(miàn)同意的；
（五）權屬有争議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産時(shí)，應當符合下列條件:
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成(chéng)開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成(chéng)片開(kāi)發(fā)土地的，形成(chéng)工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地産時(shí)房屋已經(jīng)建成(chéng)的，還(hái)應當持有房屋所有權證書。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産時(shí)，應當按照國(guó)務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國(guó)家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産報批時(shí)，有批準權的人民政府按照國(guó)務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國(guó)務院規定將(jiāng)轉讓房地産所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
第四十一條 房地産轉讓，應當簽訂書面(miàn)轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十二條 房地産轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同載明的權利、義務随之轉移。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後(hòu)，其土地使用權的使用年限爲原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限後(hòu)的剩餘年限。
第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後(hòu)，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件:
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)确定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向(xiàng)縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國(guó)家有關規定將(jiāng)預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將(jiāng)購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國(guó)務院規定。
第三節 房地産抵押
第四十七條 房地産抵押，是指抵押人以其合法的房地産以不轉移占有的方式向(xiàng)抵押權人提供債務履行擔保的行爲。債務人不履行債務時(shí)，抵押權人有權依法以抵押的房地産拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用範圍内的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條 房地産抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條 房地産抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面(miàn)抵押合同。
第五十一條 設定房地産抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地産後(hòu)，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額後(hòu)，抵押權人方可優先受償。
第五十二條 房地産抵押合同簽訂後(hòu)，土地上新增的房屋不屬于抵押财産。需要拍賣該抵押的房地産時(shí)，可以依法將(jiāng)土地上新增的房屋與抵押财産一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節 房屋租賃
第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作爲出租人將(jiāng)其房屋出租給承租人使用，由承租人向(xiàng)出租人支付租金的行爲。
第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面(miàn)租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向(xiàng)房産管理部門登記備案。
第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事(shì)生産、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條 以營利爲目的，房屋所有權人將(jiāng)以劃撥方式取得使用權的國(guó)有土地上建成(chéng)的房屋出租的，應當將(jiāng)租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務院規定。
第五節 中介服務機構
第五十七條 房地産中介服務機構包括房地産咨詢機構、房地産價格評估機構、房地産經(jīng)紀機構等。
第五十八條 房地産中介服務機構應當具備下列條件:
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的财産和經(jīng)費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地産中介服務機構，應當向(xiàng)工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後(hòu)，方可開(kāi)業。
第五十九條 國(guó)家實行房地産價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地産權屬登記管理
第六十條 國(guó)家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向(xiàng)縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。
在依法取得的房地産開(kāi)發(fā)用地上建成(chéng)房屋的，應當憑土地使用權證書向(xiàng)縣級以上地方人民政府房産管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房産管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。
房地産轉讓或者變更時(shí)，應當向(xiàng)縣級以上地方人民政府房産管理部門申請房産變更登記，并憑變更後(hòu)的房屋所有權證書向(xiàng)同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十二條 房地産抵押時(shí)，應當向(xiàng)縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地産而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過(guò)戶登記。
第六十三條 經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府确定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房産管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統一的房地産權證書，依照本法第六十一條的規定，將(jiāng)房屋的所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權的确認和變更，分别載入房地産權證書。
第六章 法律責任
第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地産開(kāi)發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條 違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産開(kāi)發(fā)業務活動，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條 違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地産的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房産管理部門責令停止預售活動，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事(shì)房地産中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産中介服務業務活動，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
第七十條 沒(méi)有法律、法規的依據，向(xiàng)房地産開(kāi)發(fā)企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條 房産管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成(chéng)犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；不構成(chéng)犯罪的，給予行政處分。
房産管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物爲他人謀取利益，構成(chéng)犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；不構成(chéng)犯罪的，給予行政處分。
第七章 附則
第七十二條 在城市規劃區外的國(guó)有土地範圍内取得房地産開(kāi)發(fā)用地的土地使用權，從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)、交易活動以及實施房地産管理，參照本法執行。
第七十三條 本法自1995年1月1日起(qǐ)施行。
【資料來源】 http://law.npc.gov.cn/FLFG/flfgByID.action?flfgID=34882060&keyword=&zlsxid=01